집을 계약할 때 등기부등본 보는법에 관해 얼마나 알고 계신가요?
공인중개사 사무소를 통해 전세나 월세 계약 시에 공인중개사가 말해주는 말을 무조건 믿으시나요?
물론 능력좋고 신뢰 가는 좋은 공인중개사를 만나는 행운이 여러분에게 있기를 기원합니다만, 모든 분들에게 돌아가는 행운이 아닙니다.
따라서 내가 기본적인 사항들에 대해서는 알아야 피땀 흘려 모은 나의 보증금과 대출금을 지킬 수 있습니다. 다만 세세한 부분까지 모두 알기에는 시간도 부족하고, 내용도 어려워 힘든 것이 사실입니다. 그리고 내가 모든 것을 다 안다면 공인중개사가 왜 필요하겠습니까? 그런 거 도움 주라고 중개보수받으면서 그분들이 공인중개사를 직업으로 하고 있지 않겠습니까?
그럼에도 불구하고 최소한의 기본적인 내용은 알아야 소중한 내 보증금을 지킬 수 있습니다.
5분만 시간 투자하셔서 읽어 보시면 계약하시면서 궁금하신 부분들도 공인중개사에게 물어보실 수 있는 통찰력을 갖게 되실 것입니다.
1. 등기부등본, 너람 놈은 어떻게 생겼니?
먼저 등기부등본이 어떻게 생겼는지 볼까요?
등기부등본은 일단 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다. 그래도 많은 사람들이 신뢰하고 사용하는 공적인 서류인데, 이렇게 세가지 항목으로 나누어놓은 이유가 있겠지요?
각각 어떤 정보를 포함하고 있는지 알아보겠습니다.
(1) 표제부 뜯어보기
표제부에서는 내가 계약하려고 하는 물건에 대한 물리적 정보를 담고 있습니다. 주소와 면적이 내가 계약하려는 물건과 일치하는지 꼼꼼하게 확인합니다.
(2) 갑구 뜯어보기
갑구에서는 이 물건의 소유자가 누구인지에 대한 정보를 나타냅니다. 내가 계약하려고 하는 물건의 소유자로 나온 상대방의 인적사항이 맞는지 신분증을 보여달라고 하여 꼼꼼히 확인합니다.
원칙적으로는 신분증의 진위여부를 인터넷 사이트를 통해 확인하는 작업까지 해야합니다. 공인중개사분이 이것을 내가 말하기 전에 알아서 확인해주면 좋겠지만, 실제로 그렇게까지 해주는 공인중개사는 많이 없습니다.
따라서 이것은 계약당시에 소유자와 대면하고 있는 상황에서는 말을 꺼내기 힘드니, 계약서 작성 전에 미리 공인중개사에게 개인적으로 부탁을 해놓으셔야 합니다.
또하 소유자가 공동명의인 경우 두 명 이상일 경우가 있습니다. 그러나 계약은 1인만 참석했다면, 전화를 통해서라도 계약에 참석하지 않은 소유자와의 전화통화를 통해 계약 사실을 확인해야 합니다.
(3) 을구 뜯어보기
소유권외의 권리들에 대해 표기를 하는 항목입니다.
내가 임차로 들어갔을 때, 나의 보증금 외에 우선순위가 있는 항목들을 확인해야 합니다.
최악의 경우에 물건이 경매로 넘어가게 된다면, 경매 대금으로부터 나온 금액을 수령해가는 우선순위를 을구를 통해 알 수 있습니다. 따라서 나의 보증금보다 우선한 근저당권 등의 금액을 확인해야 합니다.
실제 경매관련한 권리분석에서는 더 복잡한 방법이 있지만 여기서는 쉽게 설명드리자면,
보통 경매 낙찰금액을 시세의 80%로 잡고 낙찰금액에서 내 보증금보다 우선한 금액들을 빼고 남은 금액이 내 보증금보다 커야 합니다.
2. 주택 유형별 등기부등본 살펴보기
(1) 공동주택(아파트, 다세대주택, 연립주택)
아파트의 등기부등본을 열람해보면, 공동주택의 호수가 포함된 동 전체에 대한 표제부가 먼저 나옵니다.
1동의 정보에 대해서 확인을 할 수 있고,
그다음 장에서는 해당 호수에 대한 표제부 / 갑구 / 을구가 나옵니다.
이것은 앞에서 살펴보았던 표제부, 갑구, 을구의 구성과 같으나, 세부내용에서 다른 점이 있다면 공동주택은 대지권의 정보가 표시되어 있습니다. 아파트가 깔고 있는 토지를 각 호수가 비율에 따라 소유하고 있습니다. 그 비율이 얼마인지를 나타내 줍니다.
(2) 단독주택 (다중주택, 다가구주택)
단독주택의 등기부 등본은 아래와 같이 두 개의 등기부등본이 존재합니다. 건물과 토지입니다.
건물 등기부등본만 확인할 것이 아니라, 토지 등기부등본도 꼭 확인해야 합니다. 건물 등기부등본에 나오지 않은 지상권 등의 권리가 있을 수 있기 때문입니다.
(3) 기타 (오피스텔, 도시형 생활주택)
기본적으로 오피스텔과 도시형 생활주택은 공동주택처럼 구분등기가 되어있는 경우가 많습니다.
구분등기가 되어있는 경우에는 공동주택의 등기부등본 보는 법과 같은 방법으로 확인하시면 됩니다.
하지만 건물 전체를 1인이 소유하고 있는 경우도 있을 수 있습니다. 이런 경우는 단독주택의 등기부등본 보는법과 같이 토지와 건물 등기부등본 모두를 확인해야 합니다.
3. 그 외 추가로 등기부등본 보는법 주의사항
(1) 등기부등본의 발행일자와 계약서를 쓰는 오늘의 날짜가 같은지 확인한다.
- 등기부등본 상의 을구에 등기부등본 발행일 이후에 대출이 실행될 경우 나타나지 않을 수 있습니다.
(2) 대리인과 계약 시 주의점
- 인감증명서의 원본 여부 확인
- 대리인의 신분증을 통한 신원확인
- 위임장에 적힌 위임된 권한의 범위를 확인한다.
- 소유주와 전화통화를 해, 계약의 합의사항을 확인하고 녹음해둔다.
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