업 계약서 vs 다운 계약서 개념 및 처벌규정

 

부동산 뉴스를 보다 보면 의외로 자주 등장하는 것이 업 계약서와 다운계약서입니다.

부동산 뉴스에서만 자주 등장하는 것이 아니라, 유명 정치인이나 정부 고위공직자 청문회 등에서, 자주 다운계약서를 썼느냐 안 썼느냐를 가지고 논쟁을 벌이기도 하죠. 업계약서와 다운계약서 외에도 빠질 수 없는 것이 바로 위장전입 여부이고요. 오늘은 업계약서가 무엇이고 다운계약서가 무엇인지 알아보는 시간을 갖겠습니다.

 

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목 차

1. 업계약서란?

2. 왜 업계약서를 쓰죠?

3. 다운계약서란?

4. 왜 다운계약서를 쓰죠?

5. 처벌규정

6. 다시 정리해 보자면...

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업계약서와 다운계약서를 이야기하기 전에 [부동산 거래신고 등에 관한 법률]에는 다음과 같은 규정이 있습니다.

제3조를 보면 실제 거래가격으로 신고하도록 되어 있습니다. 해당 법률에 대한 처벌규정도 있습니다.

그럼에도 불구하고 실제 거래가격이 아닌 가격으로 신고를 하는 것은, '돈 앞에 장사 없다.'라는 말을 새삼 떠오르게 합니다. 처벌규정에 대해서는 5. 처벌규정에서 다시 알아보겠습니다.

1. 업계약서란?

업계약서란, 실제 거래된 거래금액보다 높은 금액으로 거래계약서를 작성하는 것을 말합니다.

예를들면, 실제 아파트 거래 가격이 8억이었습니다. 그러나 계약서에는 9억으로 금액을 적습니다. 그리고 실제 잔금은 8억을 하는 것이죠.

 

2. 왜 업계약서를 쓰죠?

위에서도 말씀드렸다시피, 결국엔 돈의 문제입니다. 정확히 말하면 세금을 적게 내기 위해서입니다.

 

매수자 입장에서는, 현재 주택을 취득한 가격이 높아지므로 결과적으로는 취득세를 많이 내게 되나, 향후 시장 변화에 따라서 주택의 가격이 급상승할 것으로 예상이 되면, 추후 주택 양도 시 주택 양도세를 적게 내기 위함입니다. 현재의 취득세를 더 내는 것보다, 나중에 양도세 계산 시 양도세를 줄이는 금액이 더 크게 되면 업계약서를 쓰는 선택을 하게 됩니다.

 

매도자 입장에서는, 양도세가 높아지기 때문에 불리합니다.

 

하지만 시장에서는 매도자 우위 시장과 매수자 우위 시장이 시시각각으로 변하고 있습니다. 매도자 입장에서 급하게 꼭 팔아야 하는데, 매수자가 별로 없습니다. 그러면 업계약서를 쓰는 조건으로 매수자가 나타나면 그렇게 계약서를 쓸 수밖에 없습니다.

 

 

3. 다운계약서란?

다운계약서란, 업계약서와는 반대로 실제 거래된 거래금액보다 낮은 금액으로 거래계약서를 작성하는 것을 말합니다.

예를 들어, 실제 아파트 거래 가격이 10억이었습니다. 그러나 계약서에는 9억으로 금액을 적습니다. 그리고 실제 잔금을 10억을 합니다.

 

4. 왜 다운계약서를 쓰죠?

업계약서를 쓰는 이유와 마찬가지로, 이것도 돈의 문제입니다.

 

매도자 입장에서는, 현재 실제 거래 가격으로 계약서를 쓰는 것보다 낮은 금액으로 다운계약서를 쓰면 양도세가 적어지기 때문에 다운계약서를 요구합니다.

 

매수자 입장에서는, 취득세를 내야 하는데 취득세를 계산할 때 당장은 취득세를 아낄 수 있는 부분이 있습니다.

예를 들어 지방세 법의 취득세율에는 다음과 같은 규정이 있습니다.

 

아래 사진은 대략적으로 훑어보기만 하세요.

자세히 읽어 보실 필요는 없지만 주택의 가격이 상승하면서 세율이 1% 에서 3% 까지 상승함을 알 수 있습니다.

결론적으로 낮은 가격으로 계약서를 작성하면 취득세를 아낄 수 있는 것이죠.

하지만 나중에 결국엔 현 매수자도 주택을 양도해야 할 시기가 있을 텐데, 그때는 양도세 계산 시 취득가액이 낮아지므로 양도소득세가 많아지는 결과로 이어질 수 있습니다.

 

이것도 매도자 우위 시장, 매수자 우위 시장의 변화에 따라서 대체로 매도자 우위 시장의 경우에 매도자가 다운계약서를 요구하는 경우가 많습니다. 매수자는 하루하루 집값이 급 상승하는 것을 보고 하루빨리 매수를 해야 하는 불안감에 이런 선택을 하게 되는 것이죠.

 

 

5. 처벌규정

실제 거래 가격으로 부동산 거래신고를 하지 않으면 처벌 대상이 됩니다. [부동산 거래신고 등에 관한 법률]에는 다음과 같은 처벌 규정이 있습니다.

 

부동산 취득가액의 100분의 5 이하에 해당하는 과태료.....

10억의 부동산이라 했을 때, 10억 x 5% = 5천만 원 이하의 과태료를 처벌받게 되어있습니다.

과태료도 과태료이지만 업계약서나 다운계약서를 쓰는 행위는 불법 행위이므로 절대 하지 말아야 합니다.

6. 다시 정리해 보자면...

 

업계약서와 다운계약서란 무엇인가 알아보았습니다.

결국엔 세금 문제로 인해 불법임에도 불구하고 어딘가에서 지금도 자행되고 있습니다.

최근 처벌규정이 강화되어 이러한 불법 사례가 많이 근절되었습니다만, 업계약서 다운계약서를 쓰는 일은 절대 있어서는 안 될 것입니다.