계약갱신청구권 명시 (행사여부 문서 명시 방안 검토중)

 

국토교통부가 2020년 10월 15일 발표한 보도자료에 따르면, 앞으로 임차인이 있는 주택을 매매하려는 경우에, 안전한 거래를 추진하기 위해서, 공인중개사들이 계약갱신청구권 행사 여부를 확인하여 문서('중개대상물 확인 설명서')에 계약갱신청구권 명시 의무를 하도록 하는 방안을 검토 중이라 밝혔습니다.

새로운 [주택임대차보호법]의 시행에 따라서 현장에서 겪을 수 있는 계약갱신청구권을 명시하지 않음으로써 발생하는 여러 가지 분쟁들에 대한 해결책을 제시하기 위한 방안으로 보입니다.

 

그러나 이 보도자료가 발표된 시점을 가지고 사람들은 곱지 않은 시선을 내비치고 있습니다.

지난주 홍남기 경제부총리가 경기 의왕에 있는 아파트를 실거주하기 위한 매수자에게 팔았는데, 기존 세입자가 나갔겠다는 약속을 번복하여 어려움을 겪고 있다는 뉴스가 보도된 바 있습니다. 

 

법이 실제로 개정되면, 문서상에 명시된 계약갱신청구권이 매수자, 세입자, 매도인 사이의 갈등이 줄어들 것으로 전망이 됩니다. 하지만 국민들은 "홍남기 부총리가 어려움을 겪고 나니, 이제야 법 개정을 발표한다.'는 반응을 보이고 있습니다.

'지금까지 현장에서 이러한 문제점에 대한 애로사항을 피력해 왔으나, 정부가 말을 듣지 않고 있다가 홍남기 부총리님이 화가 나셔서 한마디 하자 재빠르게 법 개정을 발표했다.'는 반응들이 이어지고 있습니다.

 

이에 대해 국토교통부 관계자는 홍남기 부총리 문제로 인한 개정은 아니고, 그간 언론 등의 지적이 있어 한 달 전부터 이러한 개정을 준비하고 있다고 밝혔습니다.

 

 

물론 이러한 국토부 답변에 대한 진실은 알 수 없으나, 우리가 해야 할 것은 이정 책에 대해서 정확히 알고, 어떠한 효과를 나타낼 수 있을지 아는 것이 먼저일 것으로 판단됩니다. 쓸데없는 논쟁은 나 아니라도 언론이나 다른 사람들이 댓글을 통해 해 줄 것이니, 저희는 임대인, 임차인으로서 권리를 보호받기 위해 제대로 된 정보를 얻고 활용할 수 있는 지식을 저와 함께 같이 쌓도록 해볼까요?

 

자 그럼 이번 보도 설명 자료의 원문을 보고 같이 평가해 보도록 하겠습니다. 아마 이러한 보도들이 쏟아지자 이러한 보도에 반박하기 이해서 이러한 보도설명자료를 발표한 것으로 보입니다.

출처 : 국토교통부 보도자료

임차인이 있는 주택을 매매하는 경우에 공인중개사 현재 살고 있는 임차인의 계약갱신청구권 행사 여부를 확인하여 계약서 작성 시 같이 교부되는 '중개대상물 확인 설명서'에 명시하도록 법을 개정할 예정이라 하네요.

이를 위해 [공인중개사법 시행규칙] 개정을 추진할 계획이라고 밝혔습니다. 따라서 이르면 이 개정안에 대한 입법예고를 다음 주 중에 진행하기로 했습니다.

 

긍정적 효과로는, 현재 우왕좌왕하고 있는 계약갱신청구권 행사 관련한 명확한 가이드라인이 시행규칙으로서 명시화 된다는 장점이 있습니다. 이로써 매수자, 세입자, 매도인 모두 합의한 사항에 대한 증거를 남김으로써 서로 간의 약속 이행에 대한 책임을 지게 될 것으로 보입니다.

지금까지 임차인은 이미 자신이 계약을 연장하지 않고 나가기로 했다 하더라도, 계약 만료 전 6개월~1개월 사이의 기간이라면 언제든 계약갱신청구권에 대한 권리를 다시 주장할 수 있었습니다. 말을 바꿔도 임대인 입장에서는 어쩔 수 없었던 것이죠. 그러나 이번 시행규칙 개정을 통해 문서로 명시화가 되면, 세입자들은 말을 바꿔 새롭게 계약갱신청구권을 사용하지 못하게 되는 것입니다.

 

부정적 효과로는, 이러한 의무를 [공인중개사법 시행규칙]을 개정함으로써 이러한 분쟁의 발생 시 공인중개사에게 책임을 떠넘기고 있다는 주장도 나오고 있습니다.

또한 계약서 작성 시 지금까지는 매수인과 매도인만이 참여해서 계약서를 써왔지만, 그렇다면 계약갱신청구권을 사용하지 않는다는 것을 명시하기 위해 임차인도 계약 자리에 참석해서 도장을 찍어야 하는 것인지 궁금해집니다. 그게 아니라면, 임차인과 공인중개사가 주고받은 문자나 카톡, 전화 통화 내역 녹음의 자료만 갖추면 되는 것일까요.

아직 시행규칙이 개정되지 않았기에 절차적으로 어떻게 처리될 것인지 더 지켜봐야 할 것입니다.