주택 자금조달 계획서 제출 의무화 시행

 

주택 자금조달 계획서 제출 의무화가 2020년 10월 27일 시행됩니다. 투기과열지구나 조정대상지역 등의 부동산 규제지역에서 주택을 구입 시, 앞으로는 부동산의 가격에 상관없이 자금조달 계획서를 제출해야 합니다. 

국토교통부는 주택 자금조달 계획서 제출 의무 등을 주요 내용으로 하는 [부동산 거래신고 등에 관한 법률] 시행령 일부 개정안이 20일 국무회의를 통과했습니다. 시행일은 10월 27일입니다. 따라서 국토교통부는 그 개정안에 관한 보도자료를 아래와 같이 배포하였습니다. 이 개정안의 공포와 시행은 지난 6월 17일 관계부처가 합동으로 발표한 6.17 주택시장 안정을 위한 관리방안의 후속조치 성격입니다.

따라서 이번 포스팅에서는 앞으로 규제지역 내 주택 거래 시 반드시 제출해야 하는 주택 자금조달 계획서 제출 의무화에 대한 내용 알아보겠습니다.

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      목        차

1. 개정안 주요 내용 요약

2. 주택 자금조달 계획서 제출대상 확대

3. 증빙자료 제출대상 확대

4. 법인거래 신고사항 확대

5. 법인거래 시 자금조달 계획서 제출

6. 자금조달 계획서 기존 양식

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1. 개정안 주요 내용 요약

 

이번 개정안을 요약해 보면 위와 같습니다. 주택 거래와 관련된 세세한 사항들까지 좀 더 면밀히 들여다 보고자 하는 정부의 의도가 보이는 개정으로 보입니다. 주택 거래 시장을 시장에 맡기지 않고 정부의 강력한 통제 아래에 두고자 하는 정부의 기본 정책기조를 일관되게 추진하고 있습니다. 이에 대한 평가는 의견이 갈리고 있고, 실질적인 효과에 대해서도 논쟁이 심화되고 있는 시점입니다. 

 

일반 국민 입장에서 우리가 해야 할 것은, 주택 자금조달 계획서 제출 의무화가 시행되면 내가 어떻게 해야 할 것인가 하는 점입니다.

 

 

2. 주택 자금조달 계획서 제출대상 확대

현재는 규제지역 내 3억 원 이상의 주택 거래 시 주택 자금조달 계획서 제출이 의무였습니다. 비규제 지역은 기존과 동일합니다.

예를 들면 서울지역 실거래가 기준으로 3억이 넘는 아파트를 구입할 때에는 현재도 주택 자금조달 계획서를 제출하고 있었습니다. 서울지역의 아파트는 대부분이 3억 원이 넘으므로 개정이 되더라도 달라지는 점이 없다고 할 수 있습니다.

하지만 아파트가 아닌 빌라와 단독주택과 같은 주택들은 서울 내에도 3억 원 이하의 거래 물량이 상당히 존재하고 있습니다. 이제는 이러한 규제지역 내의 모든 주택 거래 시에 주택 자금조달 계획서 제출을 해야 하는 번거로움이 생길 것으로 보입니다.

 

규제로 묶인 투기적 수요들이 3억 원 이하의 저가주택 등에 투자하려는 투기수요를 원천적으로 차단하겠다는 의도로 보입니다.

규제지역의 현황을 보시면 규제지역과 조정대상지역은 정부가 수시로 변경합니다. 따라서 투기 수요들은 규제지역에 포함되지 않는 곳을 찾아다니며 투자를 합니다. 현제 규제지역에서 벗어난 지역 중에  '김포'가 눈에 띕니다. 실제로 비규제 지역인 김포의 최근 집값 상승이 예사롭지 않습니다. 조만간 김포지역도 집값 상승이 계속된다면 곧 규제지역으로 묶이지 않을까 예상이 됩니다.

 

3. 증빙자료 제출대상 확대

 

주택 자금조달 계획서를 제출 의무화 확대와 더불어 증빙자료의 제출도 더 까다로워졌습니다. 증빙자료는 주택 자금조달 계획서에 기록된, 주택 구입 시 사용된 자금의 출처를 증명하기 위하여 제공하는 자료입니다. 현행은 투기과열지구의 9억 원 초과 주택 거래 시에만 증빙자료를 제출하였지만, 앞으로는 투기과열지구 내의 모든 주택 거래 시에 증빙자료를 제출하게 됩니다.

하지만 이것도 앞으로 집값 상승이 계속되고 투기수요가 사라지지 않는다면, 투기과열지구가 아닌 조정대상지역의 거래 시에도 증빙자료를 제출하도록 확대될 가능성이 있어 보입니다.

▶ 주택 자금조달 계획서 증명에 필요한 증빙자료 목록

제출한 증빙자료를 통해서 주택 거래 관련 사항들에 불법 사항이나 투기적 요소가 있었는지 신속히 파악하고 조사를 할 수 있도록 하겠다는 의도로 보입니다.

위의 증빙자료 목록 중에서, 자신이 주택 자금조달 계획서 제출 시 기록한 항목에 대해서 증빙서류를 제출해야 하며, 모든 서류를 제출하는 것은 아닙니다.

 

4. 법인 거래 신고사항 확대

현재 일반적 신고사항의 항목은 다음과 같습니다.

▶ 일반적 신고사항 목록

  ① 실제 거래 가격

  ② 계약체결일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일

  ③ 거래당사자 인적사항

  ④ 거래대상 부동산 등의 소재지, 지번, 지목, 면적, 종류

 

▶ 개정 후 추가된 신고사항

  ⑤ 법인 등기 현황

  ⑥ 거래 상대방간 특수관계 여부

  ⑦ 주택 취득목적

따라서 지금까지의 일반적 신고사항에 더해 개정 후 추가된 신고사항에 대해서 신고해야 합니다. 따라서 개정안에 따라 새로운 양식의 법인 주택 거래계약 신고서가 시행규칙에 별지로 추가되었습니다. 그 양식에 맞추어 아래의 신고사항을 기록하여 제출해야 합니다.

특수관계에 대해서 예시로 설명을 드려보자면, 아버지가 매도인이고 아들이 임원으로 있는 법인이 매수한 경우 거래당사자는 특수관계에 해당합니다.

 

또한 법인의 거래에 해당하는 사항은 거래 상대방 모두가 법인일 필요는 없으며, 당사자 중 한쪽만 법인인 경우에도 적용이 됩니다.

 

주택 보유세가 강화되면서 최근 1인 법인을 통한 투자가 인기를 끌었습니다. 법인을 만들어 투자를 하면 다주택자의 굴레에서 벗어날 수 있게 되면서 1인 법인의 수가 급증했었는데요. 부동산 가격 급등의 원인으로 정부가 법인을 통한 투자로 지목하면서 이에 대한 규제를 강화하는 것의 일환으로 보입니다. 따라서 현재는 법인을 통한 투자의 길도 거의 막혔습니다. 

 

5. 법인 거래 시 자금조달 계획서 제출

법인이 매수자로서 거래를 하는 경우에 자금조달 계획서 제출이 의무화됩니다. 법인이 매도자로서 거래를 하는 경우에는 적용되지 않습니다.

 

▶ 자금조달 계획서 및 증빙자료 제출대상 변경내역 요약정리

추가로 현행 주택 자금조달 계획서 제출 양식 첨부해 드립니다.

▶ 주택취득자금 조달 및 입주계획서 양식

오늘은 이것으로 포스팅 마치겠습니다.