임차인이라면 꼭 알아야 할, 주택임대차보호법 해설집 요약 소개 1편 ( 국토교통부&법무부 2020.08. 발행)

2020년 8월에 국토교통부와 법무부에서 주택임대차 보호법 개정안에 대해 발행한 [주택임대차 보호법 해설집]의 내용을 발췌하여 소개드리고 제 의견을 덧붙여 설명드리겠습니다.

* 글 보시는 방법

 1. 검은색 글자는 발췌하거나 정보를 소개해 드리는 내용이고, 파란색 글자는 제 개인적인 의견을 나타낸 부분입니다.

 2. 시간이 부족하신 분들은 썸네일 만을 따라가시면서 읽으셔도 됩니다. 여러분의 시간은 소중하니까요.

 

* 서론

요즘 인터넷을 뜨겁게 달구고 있는 이슈가 있습니다. 바로 주택임대차 보호법 개정안(2020.07.31 개정)인데요. 보통의 직장인들은 주택임대차 보호법이 이슈가 되는 사실은 뉴스를 통해 쉽게 접하지만, 막상 그 세부 내용은 자세히 알지 못하는 경우가 많습니다.

그도 그럴 것이 직장에서의 업무에만 몰두하여 내 몸값을 올리기에도 시간은 항상 부족합니다. 저 역시도 직장생활을 하던 당시에는 하루 종일 바쁜 업무에 시달리다 보니, 퇴근 후 집에 가면 아무것도 하기 싫어지더군요.

퇴근 후 집 소파에서 쉬면서 TV를 보거나, 침대에 딱 하고 누워 스마트폰으로 재미있는 영상들을 찾아보면서 쉬어야, 하루 종일 시달렸던 나의 머리와 몸을 리프레쉬할 수 있으니까요. 그래야 내일 또 출근하여 격무를 해나갈 수 있는 원동력을 만들어 낼 수 있다고 믿었으니까요.

네, 맞습니다. 쉬는 것도 일을 위한 투자라 할 수 있습니다. 하지만 그렇게 열심히 일하고자 하시는 목적이 무엇인가요?

물론 "일을 통한 자아실현", 좋아하는 것을 직업으로 삼아서 "일과 재미 두 마리 토끼"를 다 잡을 수 있다.라는 아주 고귀한 말들이 있지만 실제로 몇이나 해당될 수 있는 이야기인지는 모르겠습니다.

제가 생각하는 일하는 목적 중에 첫 번째는 바로 열심히 일해서 받을 수 있는 나의 노동의 대가, 바로 월급입니다. 직장인 분들이 세상에서 돈을 버는 방법은 나의 몸값을 높여 시간당 나의 노동의 대가의 가치를 높이는 방법, 나의 돈을 지키는 방법, 이 두 가지가 큰 갈래라 생각이 듭니다. 

서론이 길었습니다만, 나의 돈을 지키는 방법으로서 아주 중요한 것들 중에 하나가 바로 주택임대차 보호법이라는 생각이 듭니다. 실제로 임대인들은 주택임대차보호법에 대해 아주 잘 알고 있습니다. 왜냐하면 그들은 임차인들에 비해 더 많은 계약이 발생하고, 그들의 재산을 보호 하기 위해 최신의 정보를 계속 습득하고 있기 때문입니다. 이로서 임대인과 임차인사이에 정보의 비대칭성이 나타나고, 상대적으로 임차인들이 많은 피해를 보는 상황들이 자주 발생하곤 합니다. 따라서 직장인으로서 임차인뿐만 아니라 모든 임차인들은 주택임대차보호법에 대해 정확히 알고 있어야 합니다. 따라서 이번 기회에 저의 글을 통해서 간단하게나마 큰 개념 정도는 꼭 알고 가시길 권해드립니다.

 

1. 주택 임대차 보호법이란?

실제로 주택임대차보호법이 처음 제정되었던 1981.03.05. 이전의 주택임대차 계약에서는 임차인들이 많이 보호받지 못했습니다. 1년 계약을 하고 거주 중이었다 할지라도 3개월 만에 집주인이 바뀌어 새로운 집주인이 계약을 해지하고 임차인을 내보내려 한다면, 임차인은 짐을 싸서 쫓겨날 수밖에 없었습니다. 실제로 이런 폐해가 많아지자 제정된 것이 주택임대차 보호법입니다. 예전에 비하면 나아졌지만 아직까지도 임차인들의 권리가 제대로 보장받지 못하고 있다는 생각에서 비롯된 것이 최근의 주택임대차 보호법 개정(20.07.31.)입니다.

2. 주택임대차 보호법(20.07.31.) 개정 이유 (국토교통부 자료에서 발췌)

 주택임대차 보호법의 개정 이유는 위의 썸네일에서 언급한 이유가 가장 클 것입니다. 현재 시장에서는 이 법의 시행과 관련하여 갑론을박이 이어지고 있습니다. 이 법에 대해 비판하는 쪽에서는 4년 동안 5% 이상의 보증금을 올리지 못한 임대인은 4년 후에 더 크게 전셋가를 올리려 할 것이고, 결국엔 전셋가의 폭등으로 임차인에게 더 과중한 부담이 지어진다는 주장을 합니다. 이와는 반대로 적극적으로 찬성하는 입장에서는 법 시행 이전에 단기간의 급등은 있을지 모르나 결국에는 전셋가의 안정과 더불어 4년의 거주를 보장받을 수 있으므로 임차인의 주거 안정에 큰 기여를 할 것이라고 합니다. 현재(20.09.21 기준) 이 법이 시행되고 약 1개월 반이 흘렀습니다. 그렇다면 결과는 어떻게 되었을까요? 아직 판단하기에는 너무 짧은 시간이 흐른 걸까요? 아래의 한국 감정원에서 제공하는 전세 가격의 추이를 살펴보겠습니다.

한국감정원 수도권 전세상승률 추이

최근 3년 간의 전세 상승률 그래프를 보시면 20.08.03. 일자의 0.22% 상승이 최고 수치를 나타내었습니다. 이것이 우연의 일치인지 모르겠으나, 전세가가 주택임대차 보호법의 시행 직후에 가장 높은 상승률을 기록하였습니다. 물론 짧은 시간을 두고 이법의 효과를 예단하기에는 이릅니다. 법 시행 직후에는 단기적으로 상승하겠지만 결국에는 안정될 것이라 했던 사람들의 의견도 있었습니다. 제 생각에도 지금 당장 이 법의 효과를 판단하기에는 이른 것 같습니다. 계약 갱신 요구권을 모두 사용하게 되는 2년 후까지의 상황을 지켜봐야 할 것 같습니다. 

3. 주택임대차 보호법 개정 주요 내용

 ① 계약갱신요구권 :  계약갱신요구권에 따라 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 단, 2020.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 청구(20.06.06. 개정사항) 해야 합니다. 예를 들어, 현재 임대차 계약이 2020년 12월 10일 이전에 해당하는 2020년 12월 7일이 만기일 이라면 1개월 전까지 계약갱신 청구권을 사용하여야 하므로 2020년 11월7일까지 계약 갱신 청구권을 사용하여야 합니다. 만약에 현재 임대차 계약이 2021년 3월 30일이 만료가 되는 경우라면 2020년12월10일 이후에 새로 갱신되는 계약이므로 2개월 전인 2021년 1월 30일까지는 계약갱신 청구권을 사용하여야 합니다.

 

 ② 전월세 상한제 : 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다. 제7조의 범위란 약정한 차임이나 보증금의 5% 이하를 말합니다.