임차인이라면 꼭 알아야 할, 주택임대차 보호법 3편 - Q&A

임차인이라면 꼭 알아야 할, 주택임대차 보호법 3편을 시작하겠습니다.

3편에서는 2편에서 다루지 못한 "전월세상한제" 관련 사항을 세부적으로 다뤄보도록 하겠습니다.

검은색 글자는 발췌하거나 정보를 소개해 드리는 내용이고, 파란색 글자는 제 개인적인 의견을 나타냅니다.

 

[주택임대차보호법]제7조에 따르면 임대인은 임대차 계약 기간 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대 주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 5% 범위 내에서 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다. 이 경우 증액 청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.

법률에 따르면 2년의 계약기간으로 최초 계약을 체결하고, 1년이 지난 시점에서 5% 증액을 청구할 수 있다는 말로 해석될 여지가 있으나 실제로는 2년의 계약기간이 만료되기 2개월전까지 차임에 대한 5% 증액을 청구할 수 있게 됩니다. 최초 계약 후 1년이 지난 시점에서 청구할 수 있으려면 계약 시 1년 후에 차임이나 보증금을 증액한다는 특약이 있었거나, 임차인이 동의를 해주거나, 임차인이 동의해주지 않았을 때는 시장의 변화에 따라 차임이나 보증금의 현격한 증가가 있은 경우에 임대인은 소송을 통해서 증액을 청구할 수 있습니다. 소송을 통해서 임대료를 증액하는 것은 실로 어려운 과정이라 할 수 있을 것입니다. 따라서 현실에서는 증액하기 어려울 것입니다.

반대로, 임차인 역시도 1년의 계약기간이 지난 시점에서 시장상황의 변화에 따라서 차임이나 보증금의 현격한 감소가 있는 경우에 차임 감액을 청구할 수 있습니다. 이역시도 임대인의 동의가 있거나, 임대인이 동의하지 않을 경우 소송을 통해 해결해야 합니다. 실제로 임대인이 동의해줄 가능성은 없을 것 같습니다. 동의를 할 의사가 있다 하더라도 임대인의 입장에서는 받은 보증금을 그대로 예금에 넣어두는 임대인은 많지 않으므로 돌려줄 자금이 충분하지 못해 돌려줄 수 없는 상황일 것입니다.

 

 

임대료 증액의 정도는 5% 이내에서 임대인과 임차인이 협의를 통해서 결정하게 되어있습니다. 전세가가 충분히 상승해 5% 정도를 올리는 것이 합당하다고 임차인과 임대인 모두 동의한다면 문제는 간단합니다. 하지만 복잡한 이 세상에서는 순조롭게만 진행되지는 않습니다. 이럴 경우 먼저 소송의 단계로 가기보다는 주택임대차 보호법에 의거해 설치된 "주택임대차 분쟁조정위원회"를 통하여 조정 절차를 받는 것이 좋습니다. 조정 절차를 통해 심의된 조정안을 임대인과 임차인 모두가 수락하지 않으면 이제는 소송을 통해 해결해야 합니다. 주택임대차보호법 개정안이 개인 간의 사적 계약인 임대차 관련하여 너무 간섭하게 되면서 민법의 영역이 아닌 공법을 통한 규제가 결국에는 소송의 남발이라는 결과를 초래할 것이라고 예측하는 의견도 있습니다. 제가 생각하기에도 소송의 남발까지는 아니더라도 소송의 증가는 피할 수 없을 것이라는 생각입니다. 하지만 판례가 쌓이고 하다 보면 그 판례의 결과가 의사결정에 영향을 미치게 될 것이므로 시간이 지나면서 소송은 자연스레 감소할 것으로 예상이 됩니다.

 

이러한 경우가 발생하게 되는 예시를 들어보겠습니다. 아파트 신축 입주장에서는 대량으로 전세 물량이 쏟아져 나옵니다. 분양을 받은 임대인들은 잔금을 치루기 위해 시세보다 한참 낮은 가격에라도 전세를 받아 잔금을 납부하게 됩니다. 이런 경우 2년 뒤 시세에 따라 다시 전세금을 높여야겠다고 생각했던 임대인들은 현재 주택임대차보호법 개정안이 실시되면서 실로 난감한 기색을 역력히 보이고 있습니다. 2년 뒤에 5%를 초과한 금액으로 증액을 하게 되면 임차인 입장에서는 아직 계약갱신청구권이라는 쿠폰이 남아있게 되는 것입니다. 따라서 적당한 선에서 5% 이상으로 증액을 하면서 2+2+2(계약갱신청구권 사용)의 총 6년의 거주 안정을 보장받는 것이 나에게 이득인지 잘 생각해 보아야 합니다. 자녀의 교육 등의 문제로 인하여 나에게 충분한 거주 기간이 필요하다면 이것도 하나의 대안이 될 수 있으니 잘 생각해 보아야 합니다.

5% 이상으로 증액하기로 합의 했다 하더라도, 계약갱신요구권의 사용은 계약 만료 6개월 전에서 1개월 전 사이에 사용할 수 있으므로 아직 계약 만료 1개월 전이라면 다시 계약갱신요구권을 사용하여 5% 이내로만 임대료 증액을 할 수 있습니다.

계산 방식이 복잡하여 한 번에 이해하기 힘들 수도 있겠지만 간편히 확인할 수 있는 사이트가 있어서 소개해 드립니다. 현재 주택임대사업자들은 이미 5% 이내의 증액을 조건으로 주택임대사업자에게 주는 혜택들을 받고 있었습니다.

검색포탈에서 "렌트홈"을 검색하시고 들어가셔서 "임대료인상률계산" 이라는 배너를 클릭하시면 전월세 전환 시 5%의 기준을 적용하면 어떻게 변환이 되는지 쉽게 계산해 볼 수 있습니다.

위에서와 같이 "임대료인상률계산" 이라는 배너를 클릭하시면 현재의 보증금과 월세를 입력하고 변경하려는 보증금 또는 월세를 입력하면 5% 인상률을 적용한 금액을 안내해 주고 있습니다. 자세한 사용법에 대해서는 다음 포스팅에서 자세히 알려드리도록 하겠습니다.

법정 월차임 전환율이란 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하고자 하는 경우에 적용되는 비율을 말합니다.

현재(오늘인 2020.09.23.)의 법정 월차임 전환율은 4%입니다. 그러나 2020년 9월 29일부터 2.5%로 낮아지는 내용을 담은 "주택임대차보호법 시행령" 개정안이 9월 22일 국무회의를 통과했습니다. 시행령은 대통령의 재가 및 공포를 거쳐 2020년 9월 29일부터 시행됩니다. 예를 들어, 5억원짜리 전세를 보증금을 3억원으로 낮추고 나머지를 월세로 하고자 할 때에는 현 4%를 기준으로 하면 66만6천원이 월세가 됩니다. 낮아진 2.5%로 계산을 해보면 41만6천원이 됩니다. 따라서 낮아진 2억원의 보증금에 대한 월세 부담금이 낮아지는 효과를 가져오게 됩니다. 이 역시 세입자가 계약갱신 청구권을 사용하였을 때 적용받을 수 있습니다.

[주택임대차보호법 제7조2항]에 따르면 지자체는 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 5%의 범위에서 증액 청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다.라고 되어있습니다. 하지만 지자체별로 다른 상한을 정하게 되면 현재 임대인들의 불만에 기름을 붓는 꼴이 될 수 있고 그것이 현 정부에게 정치적 부담으로 다가올 수 있습니다. 따라서 지자체 별로 더 낮은 비율을 적용하는 조례를 시행하기는 어려울 것으로 판단됩니다. 또한 지자체별로 다른 비율을 적용하게 되면 혼란을 줄 수도 있을 것입니다. 5% 보다 낮은 비율을 적용하게 되더라도 전국적으로 동일한 비율을 정할 것으로 보입니다.