임차인이라면 꼭 알아야 할, 주택임대차 보호법 2편 - Q&A

임차인이라면 꼭 알아야 할, 주택임대차 보호법 2편을 시작하겠습니다.

2편에서는 Q&A의 형식으로 1편에서 간단하게 다루었던 내용들 중에 "계약갱신요구권"에 관한 사항에 대해 자세히 알아보는 시간을 갖겠습니다.

검은색 글자는 발췌하거나 정보를 소개해 드리는 내용이고, 파란색 글자는 제 개인적인 의견을 나타낸 부분입니다.

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Q : 주택임대차 보호법은 주택, 즉 주거용 건물에 대해 임대차하는 경우에만 적용이 되나요?

A : 아닙니다. 주거용 건물의 판단 기준은 주택임대차보호법 제2조, 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여야 하고 또 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차 목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적(법의 취지나 목적을 고려하여 그에 합당하게 판단한다.)으로 결정합니다. (대법원 1995.4.15.선고94다52522 판결)

 

따라서, 오피스텔을  계약하여 실제 거주목적으로 임차인이 사용하고 있고, 전입신고와 확정일자를 마친다면 주거용 건물로 보아 주택임대차 보호법의 적용을 받을 수 있습니다.

 

또한, 요즘 원룸을 구하다 보면 많이 접하게 되는 주택의 용도가 바로 사무소, 독서실 등의 근린생활시설입니다. 근린생활시설은 원칙적으로는 주택의 용도가 아니기 때문에, 주택임대차 보호법의 대상이 되지 못합니다. 그러나 근린생활 시설이라 하더라도, 실제적으로 임차인이 전입신고와 확정일자를 마치고 실제 주거용으로 사용하고 있다면 오피스텔과 마찬가지로 주택임대차 보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

 

Q : 그렇다면 왜 주택의 용도로 하지 않고 근린생활시설의 용도로 건축을 하나요?

A : 전체 4개 층의 건물이라면 1층은 근린생활시설, 2~4층은 단독주택(다중, 다가구) 또는 다세대 주택으로 사용하고 있는 경우가 많습니다. 그 이유는 건축법상에 단독주택의 종류인 다중주택과 다가구주택은 주택으로 쓰는 층의 개수가 3개 층 이하인 건축물을 의미합니다. 따라서 주택으로 사용하는 층이 4개 층인 건축물은 단독주택이 될 수 없는 것이죠. 따라서 주택의 용도로는 3개 층까지 지을 수 있는데, 4개 층까지 지어 수익률을 높이기 위해서 1층은 근린생활시설의 용도로 건축하는 것입니다.

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Q : 임대차의 존속기간은 어떻게 되나요?

A : 임대차의 존속기간은 현재 2년입니다. 임대차 기간을 1년으로 정한 뒤 계약을 했더라도, 임차인은 1년 후 이사를 가고 싶으면 이사를 가면서 임차보증금을 돌려 달라고 할 수 있고, 계속 살고 싶으면 최소한 2년간은 임차 주택에서 살 수 있습니다. 이는 임차인만이 주장할 수 있습니다. 임대인은 임차인이 2년을 주장한다면 2년을 보장해 주어야 합니다. 

 

Q : 최근에 개정된 계약갱신 요구권에 의해 2+2년의 거주기간을 보장받을 수 있다고 하던데, 임대인이 계약을 거절할 수 있는 사유는 어떻게 되나요?

A : 네, 다음의 경우에 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

이중에 최근 논란이 많이 되는 것이, 8.임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우입니다. 법 조항에는 임대인의 직계존비속을 포함한다라고 되어있습니다. 직계 존속은 아버지, 할아버지와 같이 본인부터 위의 계열에 있는 곧바로 이어나가는 관계를 말합니다. 직계 비속은 아들, 딸, 손자, 손녀, 증손과 같이 자손의 계열에 있는 곧바로 이어나가는 관계를 말합니다. 이와 같이 본인과 직계 존비속을 포함한 관계의 대상이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에만 계약갱신 요구권을 거절할 수 있습니다.

Q : 그렇다면 임대인의 직계 존비속이 아닌, 임대인의 장인, 장모, 시아버지, 시어미니, 형제, 사촌의 관계에 있는 대상이 거주하려는 경우에는 계약 갱신 요구를 거절할 수 없나요?

A : 네, 직계존비속이 아니므로 거절할 수 없습니다. 향후에 국토부의 유권해석의 결과가 직계존비속이 아닌 경우를 포함시켜 나오거나, 법안의 보완이 필요성이 제기되어 개정될 수는 있겠으나 현재 상황으로서는 거절할 수 없습니다.

 

Q : 임대인이 직접 거주를 이유로 갱신 거절하였습니다. 거주하다가 나중에 제3자에게 임대를 한 경우에는 어떻게 되나요?

A : 실거주를 하기 시작한 뒤로부터 2년이 지나기 전에 제3자에게 임대한 경우 원칙적으로 임대인은 종전의 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다. 하지만 실제로는 이미 그 집을 퇴거하여 다른 지역으로 이사를 갔거나 한 경우에 종전의 주택에 와서 확인하거나 할 수 있는 상황이 되질 않습니다. 이를 이유로 하여 임대인의 임차인 쫓아내기 위한 방법으로 악용될 소지가 있다고 주장하는 이들도 있습니다. 지금 당장은 적발할 수 있는 상황이 아니어서 갱신을 거절하더라도 악용의 사례가 많아진다면 결국에는 적발 가능할 수 있는 행정지침이 언젠가는 내려지겠지요.  그 대응지침을 정부는 갱신을 거절당한 임차인이 해당 물건의 전입세대 또는 확정일자 열람을 통해 임대인의 직접 거주 또는 제3자 임대 등의 사실을 확일할 수 있도록 할 계획이라고 밝혔습니다. 전입세대 열람과 확정일자 열람은 현재 임대인과 계약서를 작성한 매수 예정 매수인, 임대인의 동의를 받은 임차인이 가능하였습니다. 그러나 이제는 종전의 계약 갱신이 거절된 임차인에게도 열람할 수 있도록 하겠다는 것이므로 실제 실거주할 것이 아니라면 계약 생신 거절을 위해 이러한 편법을 사용해서는 안될 것입니다.

 

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여기에는 두 가지 경우를 나누어 생각해 보아야 합니다. 신규계약이나 계약의 갱신이 2020.12.10. 이전인가 이후인가에 따라서 달라집니다.

예를 들어 2020.12.10일 이전인 2020.09.30이 계약만료일인 경우 1개월 전인 20.08.30일 0시(20.08.29일 24시) 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 합니다.

2020.12.10일 이후인 2021.4.30일이 계약 만료일인 경우에도 1개월 전인 2020.3.30일 0시(21.3.29일 24시) 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 합니다.

2020.12.10. 이후인 20.12.20. 일에 새로운 계약을 체결하거나 묵시적 갱신에 의해 기존 계약을 갱신한 경우에는 22.12.20일이 되기 2개월 전인 22.10.19일 0시 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 합니다.

 

실제로 이러한 복잡한 경우의 수를 다 따지려면 머리가 아픕니다. 따라서 미리미리 이사할지 계약 갱신을 요구할지를 결정하셔서 2개월 전에는 임대인에게 요구를 하면 되는 것으로 생각하시는 게 정신건강에 좋을 것 같습니다.

날짜를 떠나서 계약 만료일 "2개월 전에는 통보해야 한다."라고 기억해 두시는 것이 임대인과 임차인간의 분쟁의 소지도 없을 것으로 생각됩니다.

 

이것을 이해하기 쉽게 설명드리자면 2년을 더 거주할 수 있는 권리를 가진 쿠폰 1개를 가지고 있다고 생각하시면 됩니다. 계약이 만료되는 시점 2개월 전에 내가 가진 쿠폰을 임대인에게 사용하면 그 쿠폰으로 2년을 더 살 수 있게 되는 것입니다.

이 역시도 앞에서 설명드린 바와 같이 법이 시행되면서 쿠폰 1장을 임차인 모두에게 지급했다고 생각하시면 편할 것 같습니다. 이미 계약을 연장해서 4년, 6년, 또는 8년을 살았더라도 이 법이 시행되면서 모두 쿠폰 1장을 새로 발급받았습니다. 현재의 임대차 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.

묵시적 갱신은 쿠폰을 사용하지 않고 계약이 연장된 것입니다. 계약 만료 1개월 전까지 임대인, 임차인 모두 묵시적으로 의사의 전달이 없었습니다. 따라서 나는 쿠폰을 사용하지 않았는데도 불구하고 계약이 자동으로 연장이 된 것입니다. 따라서 현재 묵시적 갱신이 되어 2년의 거주기간이 연장이 되었고, 그 묵시적 갱신에 의한 계약이 만료되는 시점에 아직 사용하지 않은 쿠폰으로 2년을 더 연장할 수 있습니다.

계약 갱신의 요구를 할 수 있는 기한인, 계약 만료 전 6개월에서 1개월 전까지의 기간에 속한 상태라면 의사를 바꾸어 다시 계약 갱신의 요구를 할 수 있습니다. 계약 만료까지의 기간이 1개월 미만이 남은 상태라면 계약갱신 요구권을 행사할 수 있는 기한이 지난 것이므로 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다.

실제로는 내용증명을 보내는 사람이 몇이나 있을까 싶습니다. 위에서 예시를 든 사항 중에 구두는 추후에 증명하기가 힘들 것으로 생각됩니다. 이메일 역시도 나의 이메일 계정에서는 발송을 하였지만 상대방이 정확히 그 내용에 맞추어 이메일 회신을 주지 않는 이상 어려울 듯싶습니다.

따라서 문자메시지로 대화를 하면서 주고받은 내용을 남기시거나, 전화로 통화한 내용을 녹음해 두어서 잘 보관해 두시는 것이 가장 좋은 방법이 아닐까 싶습니다.

 

이로서 오늘의 2편은 마치겠습니다. 3편에서는 주택임대차보호법 중에서 전월세 상한제에 관련한 Q&A를 다루도록 하겠습니다.