상가 건물 임대차보호법 일부 개정안 국회 본회의 의결, 임대료 6개월 연체해도 계약 해지 불가?

상가 건물 임대차 보호법 일부개정안이 어제(20.09.23.) 법제사법위원회에서 의결되었습니다. 그리고 오늘(20.09.24.) 국회 본회의에서 의결되어 통과되었습니다. 재적 300인, 재석 252인, 찬성 224인, 반대 8인, 기권 20인이었습니다. 

국회 본회의에서 의결이 되면 헌법제53조에 따라 정부에 이송되어 15일 이내에 대통령이 이의가 없는 경우 공포를 합니다. 법률 상에 특별한 규정이 없으면 공포 후 20일이 경과한 후 효력이 발생하게 되어있으나, 이번 개정안은 부칙에 공포한 날부터 시행한다고 되어있습니다. 따라서 늦어도 15일 이내에는 시행되게 될 것 같습니다.  

그렇다면 이번 상가 건물 임대차보호법 개정안이 어떤 내용을 담고 있기에 벌써부터 혼란이 가중될 것이라는 의견들이 많은 건지 알아보겠습니다. 먼저 개정된 주요 내용만을 간추려 보면 다음과 같습니다.

아마도 코로나 상황에서 소상공인, 자영업자의 피해가 큰 만큼 상가 임대료의 부담을 덜어주기 위한 방안으로 빠른 법안 통과와 시행을 하는 것으로 보입니다. 

"상가건물 임대차보호법 개정안'에서 기존의 법안과 크게 달라지는 내용을 세 가지로 간추려 보면 다음과 같습니다.

첫째로, 기존에는 없었던 경제사정의 변동으로 인한 차임의 감액 청구 사유에 '제1급 감염병 등에 의한'이라는 문구를 추가하였습니다. 코로나와 같은 감염병을 명시하여 국가적 재난 수준의 어려운 상황에서 차임의 감액을 요구할 수 있도록 하였습니다. 하지만 실제로 감액을 어느 정도까지 청구할 수 있을까 하는 것이 혼란을 주고 있습니다.  

둘째로, 현재는 임차인이 3기에 해당하는 차임의 연체가 있으면 임대인은 계약을 해지할 수 있으나, 이 개정안이 시행된 날부터 6개월까지의 기간 동안은 차임을 연체하더라도 차임의 연체로 보지 아니한다고 합니다. 그말인즉슨, 이법이 시행될 시기가 10월 10일이라 가정한다면, 6개월이 지난 뒤인 2020년 4월 10일까지는 임차인이 차임을 연체하더라도 연체로 보지 않습니다. 임대인이 계약을 해지하려면 3기에 해당하는 차임의 연체가 있어야 하므로, 4월 10일부터 다시 3개월의 연체가 있는 2020년 7월 10일 이 되어야 계약의 해지를 할 수 있을 것으로 보입니다.

셋째로, 감액을 한 뒤에 코로나 사태가 진정되고 경제가 정상화되어 다시 차임을 청상화 할 때는 감액을 5% 이상하였다 하더라도 감액 이전의 차임의 수준까지는 다시 올릴 수 있다는 뜻으로 보입니다.

예를 들면, 현재 100만 원이던 월세를 감액하여 50만 원으로 하였는데, 코로나의 비상사태가 진정이 되는 내년에는 다시 이전의 월세였던 100만 원까지는 5%의 제한을 적용치 않고 다시 올릴 수 있다는 의미로 풀이됩니다.

 

이번 개정안을 보니 법의 효과를 가지고 여당 vs 야당, 임대인 vs 임차인 구도로 엄청난 논쟁이 있을 것 같습니다.

거기에 덧붙여 아직은 명확하지 않은 세부 사항으로 인해 혼란이 가중되어질 것으로 보입니다. 하루빨리 세부 법안을 마련하던지, Q&A 형식의 사례집을 제작하여 안내하여야 혼란의 태풍을 잠재울 수 있을 것입니다.