직x 다x 으로 원룸 구하는데 싸고 좋은집은 왜 대출이 안된다할까요? 허위매물인가요? (feat.근린생활시설)

원룸을 구할 때 많이 접하게 되는 근린생활시설 대출에 대해서 알아보는 시간을 갖겠습니다. 

대출을 받아 전셋집을 구하고자 하는데, 대출이 안 되는 방들이 상당히 많습니다. 왜 그럴까요?

집주인이 대출을 싫어해서일까요? 융자가 많은 집이라 대출이 불가해서 일까요?

물론 이러한 이유도 있겠지만 대출을 하고 싶어도 대출이 불가능한 집들이 있습니다.

 

요즘 소비자들은 부동산에 직접 찾아가기 전에 직방, 다방, 피터팬의 좋은 집 구하기, 네이버 부동산 같은 부동산 어플들로 먼저 방을 구합니다. 방을 구경하다가 가격도 싸고, 사진상으로도 너무 멋진, 나에게 딱 맞을 것만 같은 집을 발견하게 됩니다. 자 이제 그 매물을 올려놓은 부동산에 연락을 해봅니다.

"그 방 혹시 대출되나요?"라고 물으면 어김없이 돌아오게 되는 대답이 있습니다.

"아~ 고객님 그 방은 대출이 불가능해요. 대출이 되는 다른 방들이 있는데 보러 오시겠어요?"

이런 경우면 허위매물일까요?

 

자~ 또 다른 경우를 보겠습니다. 이번에는 광고에 "대출가능"이라는 글귀가 적혀있어 전화를 해서 묻습니다.

"저는 청년전용 버팀목 전세자금을 받을 예정인데 가능한가요?", "아~ 고객님 그 대출은 불가능해요. 그 대출이 가능한 다른 방이 있는데 보러 오시겠어요?"

 

이런 경우면 허위매물일까요?

이 질문에 대한 답은 허위매물일 수도 있고, 아닐 수도 있다입니다. 애매한 답변에 실망하셨을지도 모르겠지만 실제로 그렇습니다.

악의적으로 가격이 착하고 사진상으로 멋져 보이는 집을 올려놓고 고객님이 말하는 조건과는 다른 조건의 집이라 설명하면서 다른 방을 권유한다면 명백한 허위매물입니다.

그러나 실제로는 정직하게 광고하시는 분들이 실제로 더 많습니다. 몇 마리의 미꾸라지가 호수를 탁하게 만들 듯, 몇몇의 비양심적인 사람들로 인해 중개업 시장도 많이 혼탁해진 것도 사실입니다.

그러나 광고들을 쭉 보다 보시면 가격이 정말 싸고 좋은 집인데, 대출이 안 되는 집들이 실제로 많이 존재합니다.

그러한 집들의 대부분은 바로 근린생활시설이라 불리는 용도의 건축물입니다. 한 건물의 전체가 근린생활시설일 필요는 없습니다. 많은 원룸 건물들이 총 4개의 층 중에 1층은 근린생활시설, 반지하와 2~4층은 주택의 경우가 많습니다.

자~ 그럼, 근린생활시설이 무엇인지만 간단히 짚고 넘어가겠습니다. 

주택들이 모여 있는 곳에 사람들의 생활 편의를 도울 수 있는 소매점, 고시원, 사무실, 음식점, 동네병원 등등 시설들이 반드시 필요합니다. 소규모 상가라고 생각하시면 쉽습니다.

 

그럼 상점이 들어서기 좋은 길가에 있는 주택도 아닌데, 왜 모든 층을 주택으로 하지 않고 근린생활시설을 만들었을까요? 건축법상 단독주택은 주택으로 쓰는 층의 개수가 3개 이하인 층이라 정하고 있습니다. 따라서 4개 층을 지을 수 있는 땅에 수익성을 위해 1개 층을 반드시 근린생활시설로 지어야 하기 때문입니다. 다세대의 경우도 주택으로 쓰는 층수가 4개 이하인 주택이라 정하고 있습니다. 5개 층을 지을 수 있는 대지에는 1개 층을 근린생활시설로 채움으로써 수익성을 높이기 위함이라 할 수 있습니다.

바로 이렇게 넣은 근린생활시설 용도의 방들은 대출이 불가능합니다. 은행에서도 주택용 전세자금 대출이라 해서 다른 대출들에 비해 싼 이자율로 해주는 대출을 주택이 아닌 근린생활시설에 해줄 수는 없겠죠. 따라서 대출이 불가능한 방이므로 순수 자기 자본금을 가지고 전세를 들어와야 하는 수요가 대출을 받아 전세를 들어오는 수요보다 더 적습니다. 따라서 당연히 수요과 공급의 법칙에 따라 대출이 불가능한 방들이 더 가격이 저렴할 수밖에 없습니다. 따라서 대출을 받지 않아도 되는 경우에는 가격이 저렴하고 괜찮은 퀄리티의 방을 구할 수도 있는 장점이 있습니다. 물론 근린생활시설의 용도를 주택의 용도로 사용하였으므로 적발될 경우 임대인에게는 이행강제금이 부과될 수도 있고 불법 건축물로 등재될 수도 있습니다. 하지만 임차인은 전입신고와 확정일자를 마치고 실제 주택의 용도로 거주하고 있다면 주택임대차 보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

 

오늘은 근린생활시설 용도의 건축물들이 왜 대출이 불가능한가에 대해 알아보았습니다. 다음 기회에는 근린생활시설의 용도를 주택 용도로 쓰기 위해 계약할 때, 주의해야 할 점들에 대해 알아보겠습니다.

그럼 다음 포스팅까지 모두 행복하세요~