부동산 가계약금 반환 가능할까?

집을 계약하는 것은 항상 설레기도 하고, 걱정이 되기도 합니다.

그 설렘에도 불구하고 자주 발생하는 일이 바로 부동산 가계약금 반환에 관련된 분쟁입니다.

부동산 가계약금 반환 가능할까요?

이 질문에 대한 대답은 "네, 가능하기도 하고 그렇지 않기도 합니다."입니다. 확실한 대답이 아니어서 실망하셨을 수도 있지만 실제 부동산 계약의 현장에서 어떤 절차와 어떤 합의가 있었느냐에 따라서 달라집니다.

 

부동산 가계약금 반환이 어떤 절차와 어떤 합의가 있었느냐에 따라 달라진다는 말은 곧, 법률상에서도 정확히 다뤄져있지 않은 상황이라는 의미입니다. 개개의 복잡한 상황들에 대해서는 결론적으로 소송을 통한 법원의 판결을 받아야 합니다.

 

따라서 부동산 가계약금 반환 소송을 통한 해결에 앞서 현장에서 자주 발생하는 일반적인 상황에 대해서 설명드리도록 하겠습니다.

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     목     차

1. 가계약금이란?

2. 계약금이란?

3. 가계약금에 대한 판례로 본, 가계약금 반환 가능 여부

4. 그럼 매수인(임차인)으로서 가계약금 입금 전에 반드시 해야 할 것은?

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1. 가계약금이란?

가계약금은 부동산 현장에서 자주 사용하는 말이지만, 법률상으로는 존재하지 않는 용어입니다.

하지만 우리가 관습적으로 사용해온 만큼 모든 계약시에 대부분 가계약금 절차를 거치나, 법률적으로 존재하지 않으니 분쟁의 소지가 많습니다. 

 

가계약금에 대한 정확한 이해를 위해서는 계약금에 대해 먼저 이해하는 것이 필요합니다.

2. 계약금이란?

계약금의 의미는 보통 세가지로 정의하고 있습니다. 실제 거래 현장에서는 대부분 암묵적으로 해약금으로서의 계약금으로 진행이 됩니다.

예를 들면, 아파트를 매수하려는 경우 보통은 공인중개사 사무소에 찾아가서 나와있는 매물을 임장 하게 됩니다. 그리고 그 매물이 마음에 든다면, 입주시기, 거래 가격 등을 확인하고 가계약금 명목으로 입금을 합니다.

 

그러나 대부분 매물의 상세사항에 대해서만 합의를 하고, 가계약금의 의미를 위의 셋 중에 어떤 의미로 입금을 하는지에 대한 합의는 하지 않는 것이 일반적입니다.

 

따라서 특별한 약정이 없는 경우가 대부분이므로 가계약금도 해약금의 의미로 진행이 됩니다. 부동산 가계약금 반환 관련하여 저는 쉬운 이해를 위해서 일반적인 상황에 대해서만 다루기로 했으므로 해약금으로서의 계약금의 의미를 자세히 다뤄보도록 하겠습니다.

 

▶ 민법에서의 해약금 규정

민법 제 565조

민법에서의 해약금 규정은 위와 같습니다.

따러서 이를 이해하기 쉽게 정리해 보자면 다음과 같습니다.

민법에서의 해약금은 교부자(매수인, 임차인)는 이를 포기하고, 수령자(매도인, 임대인)는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. 고 정의하고 있습니다.

 

하지만 여기서 이 문구보다 더 중요한 것은 그 앞의 문구인 '당사자간에 다른 약정이 없는 한', '당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지'라는 문구 입니다.

 

당사자간에 다른 약정이 없는 경우이므로, 이 말은 반대로 당사자간에 약정이 있으면 돌려받을 수 있다는 말로 해석될 수 있습니다.

3. 가계약금에 대한 판례로 본, 가계약금 반환 가능 여부

가계약금은 당사자간의 아래에서 말하는 특정 조건에 대한 합의가 이루어진 상태로 입금이 되면 계약의 성립이 유효하므로 해약금의 의미가 됩니다.

따라서 매매목적물, 매매대금, 중도금 지급방법에 관한 합의가 이루어졌으면 매매계약이 유효한 것이고, 결론적으로 가계약금은 해약금으로서의 역할을 하므로 수령자는 배액을 상환하거나, 교부자는 이를 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다. 

 

따라서 일반적인 상황에서 어떤 특정한 조건들에 의해 반환하기로 하는 특약이 없었다면, 단순한 변심으로  계약 해제를 위한 부동산 가계약금 반환은 힘든 것이 사실입니다.

부동산 가계약금 반환은 포기하나 가계약금을 포기하고 계약은 해제할 수 있습니다.

 

위에서도 설명드렸듯이, 가계약금에 대한 명확한 법률 규정이 없으므로, 판례를 통해 부동산 가계약금 반환에 대해 살펴보아야 합니다.

 

▶ 가계약금 관련 판례 1

여기서 '이행을 착수할 때까지'는 중도금을 지급하기 전까지 입니다.

중도금을 지급 한 뒤에는 계약금을 포기하더라도 상대방이 동의해주지 않으면 계약을 해제할 수 없습니다.

 

▶ 가계약금 관련 판례 2

 

위의 [판결요지]를 보시면 가계약금의 반환을 청구할 수 없다고 명시하고 있습니다.

그 아래의 [주문]을 보면 가계약금을 반환받을 수 없음은 물론이고, 소송비용도 패소자인 가계약금 교부자가 지불하게 되었습니다. 

4. 그럼 매수인으로서 가계약금 입금 전 반드시 해야 할 것은?

가계약금은, 일단 입금이 되고 나면 돌려받기가 쉽지 않습니다.

따러서 최대한 요구사항들에 대한 합의를 완료한 뒤 입금해야 합니다.

 

예를 들면, 임차인으로서 계약을 하는 경우 도배가 새로 필요할 경우 도배 사항, 그 외 다른 수리사항, 목적물인 주택의 채권최고액에 의해 대출실행이 불가능한 경우 등에 대비해 가계약금을 반환해주기로 한다는 사항을 공인중개사가 통화 및 문자로 꼭 확인받도록 하여야 합니다. 그 통화나 문자 내용을 전달받아 꼭 보존하도록 해야 합니다.