아파트 재건축 조건 연한이 지나도 왜 재건축이 안될까?

뉴스에서 부동산 관련 뉴스를 접하다 보면 자주 등장하는 이슈가 바로 아파트 재건축입니다.

아파트 재건축이 예상되는 단지에 투자하는 것에 관심을 갖고 계신 분들도 많습니다. 아파트 투자 공화국인 오늘날의 대한민국에서 하나의 투자처가 바로 재건축이죠. "재건축이 될 아파트에 잘 투자하면 많은 돈을 벌 수 있다."라고 많은 분들이 생각합니다. 그러나 내가 투자한 단지가 재건축이 진행될지를 아는 것은 신의 영역일까요?

 

부동산 가격이 오르면 참고하는 대표적인 단지가 바로 '은마아파트'이죠. 은마아파트는 재건축 관련해서 가격 지표로 여기저기서 자주 활용되고 있죠. 부동산 정책으로 인해 가격이 올랐다 그러면 은마아파트는 얼마 올랐다. 이런 식으로 자주 참고가 됩니다. 은마아파트를 포함한 대부분의 재건축 단지의 사업 진행이 쉽지 않은 상황입니다.

 

그러나 뉴스를 보면 항상 궁금해 집니다.

'아파트의 재건축은 주민들이 동의하면 추진돼야 하는 거 아니야?'

'자기 집을 자기가 새로 짓고 싶다는데 왜 못하게 하는 거야?'라는 의문이 듭니다.

따라서 오늘은 아파트 재건축 조건 연한이 지났는데 왜 재건축이 더 이상 진행되지 않을까?에 대한 답을 찾아가 보겠습니다.

1. 재건축 사업이란?

정비기반시설은 양호하나 노후 불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업으로서,,,,,,,,,(이하 생략)

 

재건축이 뭔지 모르시는 분들은 없겠죠. 하지만 이렇게 재건축 사업의 정의를 설명해드리는 이유는 여기에 사용된 용어들로부터 추적해가야 재건축이 진행되지 않는 이유를 알 수 있기 때문입니다.

노후 불량 건축물에 해당되어야 일단은 재건축을 진행할 수 있습니다.

2. 재건축 조건 연한

그럼 노후 불량 건축물은 어떤 건축물이 해당될까요?

여러 가지가 언급되어 있으나 현재 재건축하려는 아파트들의 대부분에 해당하는 법 조항에 대해서만 언급하겠습니다.

 

※ 노후 불량 건축물의 범위 → [도시 및 주거환경정비법 시행령]에서 일부 참조.

여기서 노후 불량 건축물은 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시도 조례로 정한다 합니다.

이리저리 왔다 갔다 하게 하는군요. 그래서 다시 서울시 조례로 찾아 봤습니다.

   ▶ 서울시의 경우 재건축 연한

츨처 : 서울시 조례

서울시의 경우 서울시 조례에 따른 재건축 연한에 해당되어야 합니다. 예를 들어 1990년에 지어진 아파트는 약 30년이 지난 후인 2020년에 재건축 연한에 해당이 됩니다.

 

연한을 만족했다면 그다음엔 또 어떻게 해야 할까요? 일단 재건축 사업 절차를 통해 알아보겠습니다.

재건축 사업의 절차에 따라 연한이 해당되면 두 번째로 안전진단에 통과해야 합니다.

3. 안전진단 과정과 절차   

   ▶ 안전진단의 과정  

안전진단을 요청받은 시장, 군수는 안전진단 실시를 의뢰하죠.

그러나 다음의 법 조항을 보면 안전진단 실시를 결정하는 데에도 시장, 군수의 권한이 큽니다.

 

일단 재건축을 하는데 부정적인 시각을 가진 입장이라면 안전진단의 시기를 조정할 수 있고, 안전진단의 실시가 필요하지 않다고 결정할 수도 있습니다.

 

위와 같은 경우를 극복하여 우여곡절 끝에 안전진단을 실시한 경우 아래와 같이 진행이 됩니다.

아래의 안전진단 등급에서 D와 E 등급에 해당해야 재건축을 진행할 수 있습니다.

   ▶ 안전진단의 등급

안전진단도 진행을 하였고, 여기서 E 등급이면 재건축이 바로 진행이 되나, 대부분의 경우 D등급에 해당됩니다. D등급인 경우는 조건부 재건축이므로 다시 여러 가지 사항들을 검토하게 됩니다.

 

D등급의 결과가 나왔다고 해서 안심하기는 아직 이릅니다. 아래와 같은 절차가 또 있으니까요.

여기를 보시면 안전진단 결과를 시장, 군수가 다시 다른 기관에 검토 의뢰를 할 수 있습니다. 이 과정에서 또 시간이 지체되겠군요.

 

자 ~ 이제 힘들게 시장, 군수를 통과했습니다. 하지만 3항을 보시면 다시 국토교통부 장관이 기다리고 있습니다.

국토부장관은 시도지사에게 다시 검토를 요청할 수 있습니다.

 

그리고 ④항을 보시면 검토 결과에 따라 다시 정비계획 입안 결정을 취소할 수 있습니다.

 

법률을 따라가다 보면 이렇게 복잡한 과정을 거치게 됩니다. 물론 이 과정 속에서 다양한 정치적 의견들이 개입될 여지가 있습니다.

그 정치적 의견들의 옳고 그름에 대해서는 제가 판단하기는 어려우나, 일단 절차상으로 많은 검토 과정이 필요함을 알 수 있습니다. 사공이 많으니 배가 산으로 갈 확률이 있겠죠.

 

또한 재건축을 하려는 이유 중 가장 큰 것이 바로 경제성인데요. 주민들은 재건축을 통해 어느 정도의 이익을 바라게 되어있습니다. 하지만 정부의 정책으로 재건축 초과이익 환수제와 같은 제도의 시행으로 재건축을 통해 얻을 수 있는 이익을 최고 50%까지 환수합니다. 따라서 재건축의 진행을 더 어렵게 만들고 있습니다. 현재는 2018년 1월부터 다시 시행되고 있는 제도이니, 현 상황에서 재건축의 진행이 어려운 게 사실입니다.