1세대 1주택 비과세 요건, 2년 거주 못하는데 어떻게 될까?

1세대 1주택 비과세 요건은 간단하다면 간단할 수 있고, 복잡한 상황으로 들어가면 개인에 따라 한없이 복잡해질 수 있습니다. 따라서 여러 가지 상황에 대해서 설명드리기보다는 오늘은 다음의 상황에 대해서 적용되는 양도소득세가 어떻게 될지에 대해서 알아보겠습니다.

 

▶ 주택 취득일? : 2019.12.31. (2017. 8. 3.대책 이후 취득에 해당됨)

▶ 취득지역? : 서울시 (조정대상지역에 해당됨)

▶ 2년 보유 여부? : 2년보유예정 (2023년 이후에 팔 예정)

▶ 2년 거주? : 2년 거주 불가

1. 1세대 1주택 비과세 조건 (보유기간 & 거주기간 )

출처 : 국세청 블로그

먼저 취득일인 2019.12.31.에 서울 전 지역이 조정지역이었으므로, 2년 보유 + 2년 거주를 해야 비과세를 받을 수 있습니다. 취득 당시에 조정지역 여부가 2년 거주요건이 추가로 붙는지를 결정합니다.

비조정지역이었다가 주택 매수 후에 조정지역으로 변경되더라도 취득 당시가 조정지역이 아니었다면, 2년 거주 요건이 추가되지 않습니다.

 

2023년 이후에 매도를 할 예정이니 2년 보유는 가능하더라도, 2년 거주는 할 수 없는 상황이라 설명드렸었습니다.

2년 거주를 못하는 상황이므로 결론적으로 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

 

또한 2년 거주를 하더라도, 양도 실거래가격이 9억을 초과한다면, 9억 초과분에 대해서는 비과세가 되지 않습니다.

2. 매도 예정 연도별 양도소득세 적용 (1세대 1주택 기준)

  ▶ 양도소득세율 표

1세대 1주택 비과세 혜택이 없으면 위의 표에 의해서 양도소득세율을 알 수 있습니다.

주의해서 보셔야 할 점은 2021년부터 달라지는 세율 구간이 있습니다.

▶ 1세대 1주택 비과세 불가시 장기보유 특별공제 

1세대 1주택 비과세 대상의 9억 초과분에 대해서는 장기보유 특별공제는 최대 80%(10년)까지 혜택을 주나, 1세대 1주택 비과세가 불가하게 되면 9억 초과분이냐 아니냐에 따라 달라지는 것이 아니라, 전체 양도금액에 대해서 다주택자와 같은 기준의 일반 최대 30%(15년)의 적용을 받습니다.

장기보유 특별공제는 1세대 1주택 비과세가 불가하면 다주택자와 같은 방식으로 3년 차부터 2%씩 상승하여 적용이 됩니다.

▶ 양도년도에 따른 양도소득세율 & 장기보유 특별공제율

2019. 12. 31. 에 매수를 했고, 1세대 1주택 비과세 불가시를 기준으로 계산 편의상 4억의 양도차액이 발생했다고 가정해 보겠습니다.

2020년은 양도소득세율이 40%이나, 오히려 2021년은 보유기간이 2년으로 늘었음에도 60%로 상승합니다.

그리고 3년 보유 이상부터는 양도차액을 4억 기준으로 했으므로 동일하게 40%입니다.

그 이유는 2021년 6월 1일 기준으로 상향된 새로운 양도소득세율 기준이 적용되기 때문입니다.

 

장기보유 특별공제율은 3년 차부터 적용이 되어, 1년에 2% 증가합니다.

따라서 2022년은 양도차액(4억) x 장기보유 특별공제율(6%) = 2400만 원을 양도차액에서 공제해줍니다.

2022년의 양도소득세는 (4억 - 2400만원) x 40% = 1억 5천40만 원입니다.

 

2029년의 양도소득세는 다음과 같이 계산됩니다.

양도차액(4억) x 장기보유 특별공제율(20%) = 8000만 원

2029년의 양도소득세는 (4억 - 8000만원) x 40% = 1억 2800만 원

 

2034년의 양도소득세는 다음과 같이 계산됩니다.

양도차액(4억) x 장기보유 특별공제율(30%) = 1억 2천만 원

2034년의 양도소득세는 (4억 - 1억 2천만 원) x 40% = 1억 1200만 원